È una delle domande più frequenti quando in un appartamento in affitto si rompe qualcosa: la riparazione la paga chi ci abita o chi possiede l’immobile? La risposta dipende dal tipo di guasto e da cosa prevede il contratto. Ecco i criteri generali per orientarsi.
Il principio: piccola manutenzione all’inquilino, il resto al proprietario
Il Codice civile stabilisce che il proprietario (locatore) deve eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che sono a carico dell’inquilino (conduttore) — art. 1576. L’art. 1609 precisa che le riparazioni di piccola manutenzione sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dovute a vetustà (invecchiamento) o a caso fortuito. In mancanza di accordi specifici, si fa riferimento agli usi locali.
In pratica:
- ciò che si consuma usandolo normalmente → inquilino;
- ciò che si rompe perché è vecchio, difettoso o per un evento imprevisto → proprietario.
I casi più comuni in bagno e cucina
Queste indicazioni riflettono la prassi e le tabelle di ripartizione più diffuse; il tuo contratto può prevedere diversamente.
| Intervento | Di norma a carico di |
|---|---|
| Sostituzione di guarnizioni, flessibili e piccoli accessori dei rubinetti | Inquilino |
| Disotturazione di scarichi intasati dall’uso | Inquilino |
| Sostituzione di galleggiante o pulsante della cassetta del WC | Inquilino |
| Sostituzione del miscelatore guasto per vetustà | Proprietario |
| Sostituzione di sanitari rotti non per colpa dell’inquilino | Proprietario |
| Riparazione o sostituzione di tubazioni di adduzione o scarico | Proprietario |
| Ripristino di intonaci e tinteggiature dopo una perdita da tubazione | Proprietario |
| Danni causati da uso improprio o negligenza | Inquilino |
Per i contratti a canone concordato esiste una tabella degli oneri accessori allegata agli accordi territoriali, che ripartisce in dettaglio le singole voci: se il tuo contratto la richiama, è quella a fare fede.
Perdite: chi fa cosa
Davanti a una perdita, l’inquilino ha il dovere di avvisare tempestivamente il proprietario e di limitare i danni (chiudere l’acqua, proteggere i mobili). Se il ritardo nella segnalazione aggrava il danno, la parte aggravata può ricadere su di lui. Il proprietario, a sua volta, deve organizzare la riparazione in tempi ragionevoli. Nelle perdite che coinvolgono altri appartamenti entra in gioco anche il condominio, per le parti comuni come le colonne di scarico.
Come evitare discussioni
- Leggi il contratto: spesso contiene una clausola sulla manutenzione o richiama una tabella di ripartizione.
- Fai un verbale di consegna con foto dello stato di impianti e sanitari all’inizio della locazione.
- Segnala per iscritto ogni guasto (anche un messaggio è sufficiente), indicando la data.
- Affidati a un unico referente: molti proprietari di appartamenti in affitto a Milano preferiscono un’impresa di riferimento che l’inquilino possa chiamare direttamente, con fattura intestata al proprietario e un breve resoconto dell’intervento. È il servizio che Modern House offre con la manutenzione idraulica programmata.
E le spese straordinarie in condominio?
Le riparazioni alle parti comuni (colonne di scarico, autoclave, tubazioni condominiali) seguono le regole del condominio: le decide l’assemblea o, per le urgenze, l’amministratore, e i costi vengono ripartiti tra i proprietari secondo i millesimi. L’inquilino partecipa di norma solo alle spese di ordinaria gestione previste dal contratto.
Questa guida ha carattere generale e non costituisce consulenza legale. Per il tuo caso specifico fai riferimento al contratto e, in caso di dubbio, a un professionista o a un’associazione di proprietari o inquilini.